부동산 권리분석의 기본 말소기준권리에 대해서 알아보기

안녕하세요~~ 문쉘입니다.

부동산 경매를 하거나 또는 공매 시에 부동산 권리분석은 정말 기초이면서도 필수적인 것 같습니다. 또한 부동산 매매 시 보다도 전세나 월세를 들어갈 때 등기부등본으로 기본적인 권리분석을 할 줄 알아야지 나중에 손해를 보지 않을 것 같습니다. 혹시나 집이 경매로 넘어갔을 경우에도 아무런 문제가 없도록 하기 위함입니다.

그래서 오늘은 부동산의 가장 기초인 부동산 권리분석에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

부동산 권리분석이란?

 부동산 권리분석이란 부동산의 권리 및 관계 관계 등에 문제가 있는지 여부를 조사, 확인 및 분석하는 작업입니다. 부동산 거래를 할 시에 보통 부동산 관계 업자가 하고는 하는데 복잡하여 보이기 때문입니다. 이러한 분석을 하는 이유는 부동산 등기 및 소유자의 소유권 및 각종 권리관계의 결함을 찾아내어 추후에 있을 사고를 방지하는 것입니다.

 

 

부동산 권리분석 말소기준 권리란?

 부동산 권리분석 중 가장 중요한 것이 말소기준 권리입니다. 경, 공매를 처음 시작할 시에는 이런저런 용어 때문에 많이 어렵습니다. 하지만 그중에서 딱 하나만 찾으시면 됩니다. 바로 말소기준 권리를 찾는 것입니다.

 집이 경매나 공매로 넘어갈 경우 이 말소기준 권리를 중심으로 말소기준 권리 이전의 권리는 낙찰자에게 넘어가며 말소기준 권리 이후의 권리는 대부분 소멸이 됩니다. 하지만 정말 가끔 이 중에서 소멸되지 않는 것도 있는데 그건 다음에 알아보도록 하겠습니다.

 이러한 말소기준 권리가 될 수 있는 것은 근저당권, 저당권, 압류, 가압류, 담보가등기, 강제경매개시 결정 등기, 전세권 설정입니다.

 

 

근저당권(저당권)이란?

 근저당권이란 보통 집을 매매할 시에 은행에서 돈을 빌리게 됩니다. 이때 은행에서 돈을 빌릴 때 부동산을 담보로 돈을 빌려주는데 이것을 저당이라 하며 만약 돈을 빌린 채무자가 돈을 갚지 않을 경우 돈을 빌려준 사람이 경매 등의 절차를 통해서 돈을 돌려받을 수 있는 권리는 저당권이라고 합니다. 보통은 근저당권이 말소기준 권리가 되는 경우가 대부분입니다.

 그렇기 때문에 만약 전세나 월세 세입자로 들어가는 경우 집주인이 은행에서 돈을 빌린 근저당권이 있을 경우 집이 경매로 넘어갔을 경우 보증금을 돌려받을 수 없을 수 도 있으니 주의하여야 합니다.

 

 

압류(가압류)란?

 가압류란 금전 또는 금전으로 환산할 수 있는 청구권을 그대로 두면 장래 강제집행이 불가능하게 되거나 곤란하게 될 경우에 미리 일반담보다 되는 채무자의 재산을 압류하여 현상을 보전하고 그 변경을 금지하여 장래의 강제집행을 보전하는 절차입니다.

 압류(가압류)의 경우 근저당권을 통해 채권자가 압류(가압류)를 신청하여 경매에 넘어가는 것이 보통입니다.

 

 

전세권 설정이란?

 임대인과 임차인이 임대차 계약에서 당사자 간 합의에 따라 전세권을 설정하기로 계약을 체결하는 것을 말합니다. 이때 반드시 등기를 해야만 효력이 발생하며 임차인은 임대인의 동의 없이는 전세권 설정을 할 수 없습니다. 전세권 설정의 경우 만약 근저당보다 후순위 일 경우에는 근저당이 말소기준 권리가 되어 소멸되어 돈을 받을 수 없게 될 수 도 있습니다. 그렇기 때문에 전세권 설정이 말소기준이 되기 위해서는 근저당권이 없는 집으로 들어가서 하는 것 이 좋습니다.

 

 

전세, 월세 계약 시 권리분석

 위의 내용과 같이 일반적으로는 근저당권이 말소기준 권리가 되는 것이 대부분입니다. 그렇기 때문에 만약 전세나 월세로 들어가는 경우 근저당권이 있다면 조심하는 것이 좋습니다. 근저당보다 후순위가 되면 보증금을 돌려받을 수 없기 때문입니다. 하지만 월세의 경우에는 보증금이 작아 최우선변제금액만큼은 배당을 통해서 받아 갈 수 있습니다.

 즉, 근저당권이 있을 경우 정말 조심하여 임대계약을 하시길 바랍니다.

 

이상으로 부동산 권리분석에 대해서 알아보았습니다. 경매나 공매에서 권리분석은 기본으로 알아야 하며 꼭 경매, 공매가 아니더라도 전세, 월세 계약을 위해서라도 권리분석을 어느 정도는 할 줄 아는 것이 좋은 것 같습니다.