전월세 전환율 4% → 2.5%로 1.5%p 인하 하향 한 이유는?

안녕하세요~~ 문쉘입니다.

오늘 정부에서 전월세 전환율을 4% → 2.5%로 1.5% p 인하하였습니다. 임대차 3 법으로 전셋값이 급 상승하고 임대인들이 전세보다 월세를 더 선호하게 되면서 전세를 월세로 전환하며 많은 문제가 발생하였습니다.

그래서 정부에서 전월세 전환율을 인하하였습니다. 그럼 전월세 전환율이 무엇이길래 낮추는지 그리고 낮추면 어떻게 되는지에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

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전월세 전환율 이란?

 전월세 전환율이란 기존에 전세보증금을 월세로 전환할 때 적용하는 비율을 말합니다. 공식은 월세를 전세와 월세 보증금 차이로 나누고 100을 곱한 뒤 다시 1년을 곱해서 계산합니다. 만약 1억 원인 보증금을 2,000만 원과 월세 40만 원으로 전환한다면 전월세 전환율을 6%가 됩니다.

 즉, 전세를 월세로 전환할 때 높은 가격을 부를 수 없도록 정해진 전환율에 따라 전환되도록 한 것이 전월세 전환율입니다.

 

전월세 전환율을 4% → 2.5%로 1.5% p인하 한 이유는?

 전월세 전환율을 인하 한 가장 큰 이유는 얼마 전 발표된 임대차 3 법 때문입니다. 임대차 3 법으로 의해서 임대인들이 전세 재 계약 시 전세를 월세로 전환 하기를 요구하는 사례가 증가하고 있다고 합니다. 그러나 임차인의 승인 없이 임대인이 마음대로 전세를 월세로 전환할 수 없습니다.

 임대차 3 법에 자세한 내용은 아래 링크에서 확인할 수 있습니다.

https://moonshells.tistory.com/48?category=823647

임대차 3법 시행 내용 이란? (IN. 전월세 신고제, 전월세 상한제 및 계약갱신청구권)

 1. 임대차 3 법으로 인해서 전세 매물이 줄어들었습니다.

   위의 링크에서 확인할 수 있지만 임대차 3 법으로 인해서 임차인이 2+2 계약을 마음대로 할 수 있으며 전세 상한선도 낮아져 임대인 입장에서 전세는 크게 남는 장사가 되지 않게 되었습니다. 그래서 전세보다는 월세를 받는 것이 임대인 입장에서는 훨씬 이득이 되는 것입니다.

 

 2. 1번과 같은 이유이지만 임대인들의 세금 증가로 인한 월세 수요 증가

   6.17 부동산 규제, 7.10 부동산 규제, 8.4 부동산 대책 등으로 인하여 주택의 보유세, 종합부동산세, 재산세 등 다양한 항목에서 세금이 증가하였습니다. 이는 다주택자들뿐 아니라 1 주택을 가지고 있는 사람들도 세금이 증가하여 전세로만 집을 돌리는 것은 수익이 적어지고 세금으로 인해 지출이 증가하여 전세보다는 월세 수요가 증가하기 때문입니다.

 

전월세 전환율 하향으로 인한 미래는?

 정부는 전월세 전환율 하향으로 인하여 전세 값이 잡히기를 원하고 있습니다. 하지만 제 생각에는 전셋값이 잡히기보다는 아마도 임대차 3 법 + 전월세 전환율 인하로 전세가 곧 사라지지 않을까 생각을 합니다. 다양한 부동산 규제를 내어놓으며 다주택자들을 잡는 것처럼 하지만 최종적으로는 정부에서 부동산 값을 조정하고자 하는 것 같습니다.

 또한 전월세 전환율 인하로 가장 큰 문제점은 바로 임대료의 상승(=월세값의 상승)입니다. 다양한 규제로 내야 하는 세금이 증가하고 전세로 돌리기에는 많은 리스크가 있는 만큼 월세로 더 큰돈을 받아내는 것이 임대인 입장에서는 이득인 구조가 됩니다. 즉, 앞으로는 월세 값이 더 상승할 것 같습니다.

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정부에서 다양한 규제를 내고 있지만 과연 현실에 맞는 정책인지는 잘 모르겠습니다. 하지만 저도 집값이 얼른 안정되었으면 좋겠습니다. 감사합니다.